Teilungsklage: Ein Miteigentümer möchte die Miteigentumsgemeinschaft aufheben. Darf er das?
Wenn Sie mit meiner Teilungsklage konfrontiert sind, ist eine anwaltliche Beratung unumgänglich. Anbei erörtere ich die Grundlagen der Teilungsklage für Sie:
Jeder Miteigentümer einer Liegenschaft ist grundsätzlich berechtigt, die Miteigentumsgemeinschaft aufzulösen. Das Gesetz sieht jedoch vor, dass zur „Unzeit“ und zum „Nachteil der Übrigen“ die Teilung nicht zulässig ist. Vereinfacht sind unter der „Unzeit“ objektive Gründe (z.B. allgemeiner Preisverfall, unklare Rechtsverhältnisse) sowie unter dem „Nachteil der Übrigen“ subjektive Gründe (z.B. drohende Obdachlosigkeit, hohes Alter) zu verstehen.
Der Gesetzgeber hat als Teilungsart primär die Naturalteilung, somit die tatsächliche Teilung der Liegenschaft in mehrere Teile, im Sinn. Nur sekundär ist die Liegenschaft zivil durch eine gerichtliche Versteigerung zu teilen, wenn die Naturalteilung unmöglich oder untunlich ist. Zwischen diese beiden gewöhnlichen Teilungsarten tritt die gerichtliche Begründung von Wohnungseigentum (§ 3 Absatz 3 Ziffer 1 Wohnungseigentumsgesetz 2002), bei der das Gericht den Miteigentümern die einzelnen Objekte nach deren Anteilsverhältnissen zuordnet. Zumal der Gesetzgeber den einzelnen Miteigentümern die Wohnmöglichkeit erhalten will, hat die gerichtliche Begründung von Wohnungseigentum Vorrang gegenüber der Zivilteilung. Dafür müssen aber
- ausreichend taugliche Objekte vorhanden sein,
- muss die Zuordnung der Objekte den Anteilsverhältnissen entsprechen und
- darf die Liegenschaft durch das Wohnungseigentum nicht erheblich an Wert verlieren.
Ich habe zu den einzelnen Problemen der Aufhebung von Miteigentum eine Dissertation verfasst und berate seit vielen Jahren Mandanten schwerpunktmäßig zur Durchsetzung und Abwehr von Teilungsklagen. Schon bevor eine Teilungsklage zu Gericht gebracht wird, können Sie mit der richtigen Beratung erhebliche Folgekosten sparen. Gerne stehe ich für Rechtsberatungen zu Ihrem individuellen Fall zur Verfügung!
